En France, expulser un locataire qui ne paie plus prend deux à trois ans. Pendant ce temps, le bailleur — le plus souvent un particulier qui a investi l’épargne d’une vie — finance seul le défaut, sans garantie de récupérer un euro. Résultat : par peur de l’impayé long, le logement disparaît du marché.
Mais l’inverse n’est pas acceptable non plus : on ne jette pas quelqu’un à la rue parce qu’un accident de la vie l’a privé de revenus. La France oppose depuis trop longtemps deux camps — les propriétaires et les locataires — alors que le vrai clivage est ailleurs : la bonne foi contre la mauvaise foi.
Coalition Nationale propose le « bail protégé » : payer son loyer ou rendre les clés, sans jamais laisser personne sans toit. Trois leviers indissociables. Un, une procédure rapide devant un juge unique du bail : délai de grâce de trente jours, résiliation au-delà de trois mois d’impayé (un mois en cas de mauvaise foi prouvée), concours de la force publique de droit. Deux, une garantie publique qui avance les loyers au bailleur de bonne foi dès le jugement, l’État recouvrant ensuite auprès du locataire. Trois, un relogement digne mais une solidarité familiale contraignante : analyse de chaque dossier, mise en œuvre de l’obligation alimentaire des proches solvables avant tout recours au parc social, « logement d’abord » en filet pour ceux qui n’ont personne.
C’est éprouvé : de Dubaï à la Finlande, dix démocraties pratiquent l’une ou l’autre de ces briques. C’est transposable. C’est différenciant.
Ce que disent les modèles internationaux
Panel pluriel — 10 pays étudiés, pour neutraliser toute lecture unidimensionnelle.
Émirats arabes unis
le tribunal du bail qui tranche en semaines
À Dubaï, la relation locative repose sur l'enregistrement obligatoire du bail (Ejari) et sur un tribunal dédié, le Rental Disputes Settlement Centre. En cas d'impayé, le bailleur signifie une mise en demeure de trente jours ; passé ce délai sans paiement, il saisit le centre, qui passe d'abord par une médiation aboutissant souvent en une quinzaine de jours, puis juge — les audiences se tenant généralement sous trente à quarante-cinq jours. L'exécution est assurée par une direction dédiée avec le concours de la police de Dubaï, et l'auto-justice (changer la serrure soi-même) est interdite. Une expulsion pour impayé « propre » aboutit fréquemment dans une fenêtre de quarante-cinq à soixante jours. C'est le modèle que la France connaît le mieux à travers ses ressortissants installés sur place, et le plus directement transposable sur la combinaison guichet unique + médiation + exécution rapide.
Suisse
l'avis comminatoire et le délai de grâce
L'article 257d du Code des obligations organise une mécanique simple et équilibrée : en cas de retard, le bailleur adresse un avis comminatoire écrit fixant un délai d'au moins trente jours pour payer, en avertissant qu'à défaut le bail sera résilié. Le délai purge l'incident si le locataire s'acquitte. Passé ce délai sans paiement, le bail est résilié avec un préavis de trente jours pour la fin d'un mois, et l'évacuation peut être ordonnée par la procédure en cas clair, exécutée au besoin par la force publique, les frais étant à la charge du locataire défaillant. La leçon suisse est celle de la lisibilité : un seuil de temps clair, une seconde chance réelle, puis une exécution qui ne traîne pas.
Royaume-Uni (Angleterre & pays de Galles)
le motif impératif au-delà d'un seuil
Le « Ground 8 » de la loi sur le logement de 1988 est un motif impératif : si l'arriéré atteint le seuil légal à la date de la notification et à l'audience, le juge doit prononcer la reprise, sans pouvoir d'appréciation. Le Renters' Rights Act, pour les notifications à compter du 1er mai 2026, a relevé ce seuil de deux à trois mois et doublé le préavis à quatre semaines — un curseur déplacé vers le locataire, mais sans toucher au caractère impératif au-delà du seuil. C'est précisément la logique retenue par Coalition Nationale : au-delà de trois mois, le juge n'a plus à hésiter.
Québec (Canada)
le tribunal unique et le seuil court
L'article 1971 du Code civil du Québec autorise la résiliation dès trois semaines de retard. Le Tribunal administratif du logement, juridiction unique et spécialisée, traite ce contentieux par dizaines chaque jour. Le locataire peut éviter la résiliation en payant l'arriéré, les intérêts et les frais avant le jugement (art. 1883) ; au-delà, l'exécution revient à l'huissier, avec possibilité d'exécution provisoire malgré l'appel pour les retards fréquents. Le modèle québécois démontre qu'un tribunal dédié, un seuil court et une porte de sortie par le paiement forment un système à la fois rapide et juste.
Irlande
l'avertissement tracé et le renvoi vers le conseil budgétaire
La procédure du Residential Tenancies Board impose au bailleur de servir d'abord un avertissement d'arriéré laissant vingt-huit jours pour payer, avec copie obligatoire au RTB le jour même — à défaut, la notification de fin de bail ultérieure est nulle. En parallèle, le locataire est orienté vers le service public de conseil budgétaire (MABS). Le RTB, organe unique, adjuge ensuite les litiges. L'Irlande montre comment conjuguer fermeté procédurale, traçabilité et accompagnement social du locataire de bonne foi dans un même circuit.
Australie (Nouvelle-Galles du Sud)
le plan de remboursement qui sauve le bail
Dès quatorze jours d'arriéré, le bailleur peut notifier la résiliation, puis saisir le tribunal administratif (NCAT) d'une demande de possession. L'exécution ne peut se faire que par mandat remis au Sheriff de l'État, l'auto-justice étant sanctionnée par de lourdes pénalités. Surtout, une « garantie générale » maintient le bail si le locataire solde l'arriéré ou respecte un plan de remboursement convenu — y compris après saisine du tribunal. La voie australienne valorise la solution négociée comme alternative crédible à l'expulsion.
États-Unis (Texas, Floride)
la rapidité d'exécution et l'interdiction de l'auto-justice
Le préavis de paiement ou de départ est de trois jours ; faute de réponse, le bailleur engage l'action en expulsion et obtient, en cas de défaut du locataire, un jugement de possession. L'exécution (writ of possession) est remise au constable ou au shérif, seul habilité à expulser — en Floride, sous vingt-quatre heures après affichage. L'auto-justice du bailleur (changement de serrure, coupure de fluides) est interdite et passible de dommages pouvant atteindre le triple du loyer. Le Texas a encore accéléré la délivrance du mandat en 2025. Modèle de vitesse, mais avec un garde-fou strict contre la justice privée.
Allemagne
le seuil de deux mois — et la leçon sur la lenteur d'exécution
Les paragraphes 543 et 569 du Code civil allemand permettent la résiliation sans préavis dès que l'arriéré atteint deux mois de loyer. Mais l'Allemagne offre surtout un contre-modèle utile : d'une part, le locataire peut « guérir » la résiliation en payant l'intégralité dans les deux mois suivant la signification de l'action (Schonfristzahlung) ; d'autre part, l'action en évacuation peut prendre jusqu'à un an avant la reprise effective. Seuil clair, oui ; exécution lente, non. La France doit reprendre le premier et corriger la seconde.
Espagne
le « desahucio express » — et la leçon sur les délais réels
L'Espagne a créé une procédure accélérée par juicio verbal : si le locataire ne s'oppose pas dans les dix jours ouvrés, le juge statue directement et fixe la date du lanzamiento, exécuté avec la police et un serrurier. Le locataire peut arrêter l'expulsion en payant l'intégralité (enervación, une seule fois). Mais la réalité des tribunaux engorgés — et l'obligation récente de tentative de médiation préalable (loi 1/2025) — étire les délais réels de six à quinze mois, parfois plus. L'Espagne enseigne ce qu'il faut viser (procédure express, exécution par la force publique) et ce qu'il faut éviter (notifications défaillantes et engorgement).
Finlande
le relogement digne qui rend la fermeté acceptable
Depuis 2008, la Finlande applique le « logement d'abord » : un logement pérenne est offert sans condition préalable, l'accompagnement venant ensuite. Le sans-abrisme de longue durée a reculé d'environ 70 à 75 % ; il ne reste qu'une fraction de point de population sans toit, et presque plus personne ne dort dehors. La fondation Y est devenue le quatrième bailleur du pays. C'est le complément indispensable d'une procédure d'impayé ferme : on peut reprendre un logement vite, à condition de ne jamais laisser le locataire en difficulté à la rue. Sans ce pilier, la fermeté n'est pas tenable ; avec lui, elle devient juste.
Mise en œuvre française
Le constat : un système qui ne protège personne
En France, reprendre un logement dont le locataire ne paie plus prend deux à trois ans. Entre-temps, le bailleur — souvent un particulier — finance seul le défaut, sans garantie de recouvrement, pendant que le préfet peut refuser le concours de la force publique et que l’État l’indemnise de son propre refus. Le marché locatif se contracte par peur, et le locataire réellement fragile, faute de tout dispositif rapide d’analyse et de relogement, glisse vers la rue. Coalition Nationale refuse ce statu quo qui punit le propriétaire loyal, assèche l’offre et abandonne le locataire vulnérable.
Trois leviers indissociables
1. Une procédure rapide sous contrôle d’un juge unique du bail (M14.16). Mise en demeure normalisée, délai de grâce de trente jours, résiliation impérative au-delà de trois mois d’arriéré, voie express à un mois en cas de mauvaise foi caractérisée, concours de la force publique de droit dès la décision exécutoire, interdiction absolue de l’auto-justice.
2. Une garantie publique pour le bailleur de bonne foi (M14.17). Avance des loyers impayés dès le jugement, l’État subrogé recouvrant ensuite auprès du locataire. Le propriétaire est protégé immédiatement ; le mauvais payeur reste débiteur.
3. Un relogement digne, jamais la rue, mais une solidarité familiale contraignante (M14.18). Analyse de dossier par le SIAO et contrôle vérifié des ressources des proches ; l’obligation alimentaire est mise en œuvre en premier ressort — hébergement en nature ou prise en charge financière sous astreinte du juge aux affaires familiales, recouvrement contre le proche solvable qui se dérobe. Le parc social et le « logement d’abord » sont réservés à ceux qui n’ont aucune famille solvable. Exécution de l’expulsion et solution de relogement avancent de pair.
Les seuils, à l’épreuve du droit comparé
| Pays / juridiction | Seuil ou préavis | Exécution |
|---|---|---|
| Québec | 3 semaines (art. 1971) | Huissier, exécution provisoire possible |
| Nouvelle-Galles du Sud | 14 jours | Mandat au Sheriff |
| Irlande | Avertissement 28 jours + préavis 28 jours | RTB |
| Émirats (Dubaï) | Mise en demeure 30 jours | RDSC + police, ~45-60 jours |
| Suisse | 30 jours (avis comminatoire) + 30 jours | Force publique |
| États-Unis (TX/FL) | 3 jours | Constable / shérif, ~2-4 semaines |
| Allemagne | 2 mois (§543/569) | Lente : jusqu’à un an |
| Royaume-Uni | 3 mois (Ground 8, depuis mai 2026) | Décision judiciaire impérative |
| France — Coalition Nationale | 3 mois (1 mois si mauvaise foi) | Force publique de droit |
Le seuil français retenu se situe dans la fourchette haute des démocraties comparables — plus protecteur du locataire que le Québec, la Suisse, les États-Unis ou l’Allemagne — tout en garantissant, lui, une exécution rapide et un relogement digne, ce que ni l’Allemagne ni l’Espagne ne réussissent.
Calendrier
- 2027 — Loi votée dans les douze premiers mois : juge unique du bail, seuils, concours de la force publique de droit, interdiction renforcée de l’auto-justice.
- 2027-2028 — Montée en charge de la garantie publique (M14.17), du circuit SIAO de relogement et de la mise en œuvre contraignante de l’obligation alimentaire (M14.18) ; recentrage de la trêve hivernale.
- 2030 — Objectif : délai moyen de reprise pour impayé caractérisé inférieur à trois mois après décision, et aucune expulsion exécutée sans solution de relogement documentée.
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