Le logement, on connaît les normes à faire tomber, on connaît surtout les outils à déployer

Le logement s’est imposé cette semaine comme le sujet dominant du débat public. En prononçant son discours de rentrée à Hénin-Beaumont, Marine Le Pen a placé l’accession à la propriété et le pouvoir d’achat au cœur de son projet, promettant, selon Le Figaro, de faire « tomber les normes » qui pèsent sur la construction. Elle propose par ailleurs, rapporte le HuffPost, de revenir sur un mécanisme de solidarité applicable aux HLM et défend l’idée d’une priorité nationale en matière de logement.

Du côté de l’exécutif, la tonalité est celle de la prudence. La porte-parole du gouvernement Maud Bregeon a écarté l’idée de geler le barème de l’impôt, expliquant sur franceinfo que cela entraînerait « mécaniquement une hausse d’impôts pour l’ensemble des Français ». Le gouvernement travaille, en parallèle, à faciliter les donations familiales et à réformer le cadre prudentiel d’octroi des crédits. Chez Les Républicains, note encore Le Figaro, les appels récents à la prudence budgétaire n’ont visiblement pas emporté l’adhésion.

Ce qui frappe dans ce débat, c’est l’écart entre l’intensité des annonces et la précision des solutions. « Faire tomber les normes » est un slogan mobilisateur, mais il ne dit ni lesquelles, ni comment, ni avec quel effet mesurable sur le prix d’un logement à Rennes ou à Nantes. Faciliter les donations familiales aide ceux qui ont déjà un patrimoine à transmettre, et laisse de côté la génération qui n’a rien à recevoir. Or c’est précisément cette génération qui décroche, l’âge moyen de l’accession est passé de 27 ans en 1995 à 36 ans aujourd’hui. Le problème n’est pas idéologique, il est arithmétique.

Le projet Vision France 2050 part de ce constat chiffré pour proposer des outils, pas des postures. Le premier levier existe déjà, il s’appelle le Bail Réel Solidaire. En dissociant le foncier du bâti, il permet d’acheter son logement sans payer le terrain, ce qui réduit le prix de 30 à 50 % en zone tendue. Le dispositif a fait ses preuves à Lille, Nantes ou Rennes, mais reste confidentiel, environ 15000 logements aujourd’hui. Nous proposons de le porter à 100000 logements par an d’ici 2040, avec un Organisme de Foncier Solidaire obligatoire dans chaque intercommunalité de plus de 100000 habitants, financé par capitaux publics et privés. C’est une réponse structurelle à la cherté du foncier, là où la dérégulation seule ne garantit rien. On peut lire le détail de cette généralisation du Bail Réel Solidaire.

Le deuxième levier vise directement la génération exclue. Le Prêt à Taux Zéro existant s’est rétréci depuis 2018, exclusion des zones rurales, plafonds abaissés, montants insuffisants pour acheter en ville. Plutôt que de miser sur la donation familiale, qui reproduit les inégalités de patrimoine, nous proposons un prêt à taux zéro universel pour les primo-accédants jusqu’à 35 ans, sans condition de ressources, modulé selon la cherté locale, jusqu’à 100000 € en zone tendue et 60000 € ailleurs. Le taux est maintenu par Bpifrance, ce qui contient le coût budgétaire. Le signal envoyé à une génération entière compte autant que l’effet de levier sur la chaîne des transactions.

Sur le cadre prudentiel, le gouvernement a raison de vouloir le réformer, encore faut-il dire dans quel sens. Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sont devenues contraignantes, avec deux normes uniformes, 35 % d’effort maximal et 25 ans de durée. Résultat, des dossiers pourtant solvables sont refusés parce que la règle ignore le reste-à-vivre réel des ménages. Nous proposons de rénover le HCSF autour de la notion de reste-à-vivre, de faire du seuil de 35 % un indicateur d’alerte et non un couperet, de porter la marge de dérogation de 20 à 30 % en la sécurisant juridiquement pour les banques, et de rendre le taux d’usure réellement réactif. On assouplit la règle, on ne supprime pas l’analyse de risque, c’est la différence entre desserrer un verrou et ouvrir une vanne.

Enfin, le débat oublie souvent les locataires, dont beaucoup ne sont pas en mesure d’acheter tout de suite. Trois quarts des bailleurs refusent un dossier sans garant familial, et les discriminations à l’entrée du logement sont documentées. La Garantie Universelle des Loyers prévue par la loi de 2014 n’a jamais été déployée. Nous la relançons sur un modèle mutualiste, une caution publique financée par une cotisation propriétaire modeste d’environ 1,5 % du loyer annuel. Le bailleur est sécurisé contre l’impayé, le locataire cesse de dépendre de la solidarité familiale. C’est une protection mutualisée, pas une charge nouvelle pour les finances publiques.

Le fil qui relie ces quatre mesures est simple. Le logement n’est pas un problème de volonté, c’est un problème d’outils. Ceux qui existent, comme le Bail Réel Solidaire ou la Garantie Universelle des Loyers, dorment faute d’ambition dans leur mise en œuvre. Ceux qu’il faut réformer, comme le PTZ ou le cadre prudentiel, appellent de la précision, pas des formules. La France n’a pas besoin de choisir entre dérégulation et immobilisme. Elle a besoin de reprendre la main sur son foncier, de rouvrir l’accession à ses jeunes actifs et de garantir la confiance entre bailleurs et locataires. C’est ainsi qu’un pays entraîne, en transformant une promesse répétée en droit effectif au logement.