Sortir du verrou uniforme « 35 % d'effort / 25 ans » imposé depuis 2022 : apprécier la capacité d'emprunt au reste-à-vivre réel, rendre la marge de flexibilité réellement opposable, et réformer le taux d'usure pour qu'il cesse de bloquer des dossiers solvables. On assouplit la règle, on ne supprime pas l'analyse de risque.
Depuis que les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes en 2022, l’octroi du crédit immobilier est verrouillé par deux normes uniformes : un taux d’effort maximal de 35 % (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans (27 dans le neuf avec différé). Une marge de dérogation de 20 % des dossiers existe sur le papier, mais reste peu utilisée et mal sécurisée juridiquement pour les banques.
Couplé à la remontée brutale des taux de 2022-2024 et à un taux d’usure dont le mode de calcul, même mensualisé en 2023, reste en retard de phase, ce cadre a produit un effet ciseau : des ménages parfaitement solvables au regard de leur reste-à-vivre réel se voient refuser un crédit parce qu’un ratio mécanique est dépassé d’un ou deux points. La production de crédit immobilier a été divisée par près de deux entre 2021 et 2024.
Le défaut central est l’uniformité : le taux d’effort de 35 % ne distingue pas un ménage disposant de 1 800 € de reste-à-vivre d’un ménage qui en conserve 6 000 €. La règle exclut d’abord les revenus modestes, les indépendants et les revenus irréguliers — précisément les profils que l’analyse au reste-à-vivre validerait sans difficulté.
1. Rénover le mandat du HCSF. Substituer à la norme uniforme une logique de reste-à-vivre : la capacité d’endettement s’apprécie sur le revenu disponible après charges incompressibles, modulée par zone géographique et composition du foyer. Le seuil de 35 % devient un indicateur d’alerte, plus un couperet automatique.
2. Rendre la flexibilité réellement opposable. Porter la marge de dérogation de 20 % à 30 % des dossiers et la sécuriser juridiquement pour les banques, au bénéfice des profils à fort reste-à-vivre, patrimoine ou perspective de revenus (jeunes actifs, professions montantes), avec traçabilité.
3. Réformer le taux d’usure. Conserver la révision rapprochée mais l’asseoir sur une moyenne courte assortie d’une clause de rattrapage automatique en phase de hausse rapide des taux, pour qu’il cesse de bloquer mécaniquement des dossiers viables.
4. Intégrer les garanties réelles. Prendre en compte le patrimoine et les sûretés (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution) dans l’appréciation, en cohérence directe avec le dispositif France Crédit (M19.8).
5. Porter une calibration prudentielle différenciée au niveau européen. Engager au sein de l’UE une révision de l’application de Bâle / CRR sur le crédit aux ménages et aux PME, dont l’uniformité pénalise le modèle européen de banque de détail au profit du modèle de marché anglo-saxon. La France entraîne, elle ne subit pas la norme.
Sortir du verrou uniforme « 35 % d’effort / 25 ans » imposé depuis 2022 : apprécier la capacité d’emprunt au reste-à-vivre réel, rendre la marge de flexibilité réellement opposable, et réformer le taux d’usure pour qu’il cesse de bloquer des dossiers solvables. On assouplit la règle, on ne supprime pas l’analyse de risque.
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