À Vienne, 60 % des habitants vivent en logement subventionné de longue durée à 6 €/m² net. La France a un parc HLM massif mais à rotation faible et règles d'attribution opaques. Créer dans chaque agglomération de plus de 100 000 habitants une Foncière Publique Territoriale gérant un parc locatif pérenne, à plafonds de revenus larges (jusqu'à 2× revenu médian local) pour mixité sociale réelle.
La gestion du parc locatif français est aujourd’hui éclatée entre une multitude d’acteurs : organismes HLM (publics et semi-publics) pour le logement social, fonds privés institutionnels (CDC, Action Logement) pour le logement intermédiaire, bailleurs privés individuels pour le marché libre. Cette fragmentation produit plusieurs limites documentées : volatilité du parc privé à mesure que les propriétaires individuels vendent (sortie progressive du locatif libre), incohérence territoriale (aucune entité ne pilote le mix locatif à l’échelle d’une agglomération), faiblesse de la production de logement intermédiaire (cible essentielle des classes moyennes mais sous-investie). Plusieurs pays européens (Pays-Bas, Allemagne, Autriche, Suisse) disposent d’opérateurs publics territoriaux puissants qui gèrent un parc locatif de longue durée stabilisé, avec résultats documentés sur le marché global.
Création des Foncières Publiques Territoriales (FPT), opérateurs publics ou semi-publics gérant un parc locatif de longue durée à l’échelle de chaque agglomération de plus de 100 000 habitants. Articulation en quatre piliers : (1) Statut juridique — société anonyme à actionnariat majoritairement public (collectivité majoritaire, Caisse des Dépôts et État partenaires), gouvernance par conseil d’administration mixte (élus locaux, représentants des locataires, professionnels du logement), mandat clair de gestion patrimoniale longue durée, (2) Constitution du parc — apport en capital initial par les collectivités et l’État, mobilisation du foncier public inactif (M14.7), acquisitions stratégiques de patrimoine privé sur opportunités, neuf produit en propre.
(3) Mix locatif diversifié — logement social classique (PLAI, PLUS), logement intermédiaire (PLI), logement abordable (M14.10), logement familial (M13.5), avec objectif territorial cohérent (pas de concentration excessive d’une typologie), (4) Stabilité dans la durée — patrimoine non vendu (sauf opérations exceptionnelles), réinvestissement systématique des loyers dans rénovation et croissance du parc, rentabilité modérée acceptée (cohérence avec rendement obligataire long, pas avec rendement immobilier privé spéculatif).
Articulation cohérente avec la refonte SRU (M14.3), avec le foncier public (M14.7), avec le zonage logement abordable (M14.10), avec le bouclier locatif (M14.6). Inspiration des modèles autrichien (Wohnbauförderung Vienne) et hollandais (corporations néerlandaises). Sortir l’investissement locatif structurel de la pure logique spéculative privée — sans nationaliser le marché, en créant un acteur public puissant et durable. Effet de levier documenté sur la stabilité des loyers globaux du marché (par concurrence saine).
À Vienne, 60 % des habitants vivent en logement subventionné de longue durée à 6 €/m² net. La France a un parc HLM massif mais à rotation faible et règles d’attribution opaques. Créer dans chaque agglomération de plus de 100 000 habitants une Foncière Publique Territoriale gérant un parc locatif pérenne, à plafonds de revenus larges (jusqu’à 2× revenu médian local) pour mixité sociale réelle.
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