Vienne a imposé en 2018 que les deux tiers de toute opération supérieure à 5 000 m² soient affectés à du logement abordable. New York, Londres, Toronto, San Francisco pratiquent l'inclusionary zoning depuis vingt ans. Adopter une règle équivalente : 50 % de logements à loyer plafonné dans toute opération > 5 000 m² SHON en zone tendue.
Les opérations de promotion immobilière en zones tendues produisent aujourd’hui majoritairement du logement libre (vendu au prix du marché) avec une fraction limitée de logement social imposé par la loi SRU dans les communes assujetties. Le résultat est documenté : production massive de logements destinés aux investisseurs (locatif privé Pinel-like ou vente à des résidences principales haut-de-gamme) et au sommet du marché, avec un déficit cruel sur les segments intermédiaires (couples primo-accédants des classes moyennes, jeunes actifs, familles avec 2-3 enfants à revenu moyen). Ce déficit alimente la flambée des prix et la sortie progressive des classes moyennes des grandes agglomérations vers la périphérie de plus en plus lointaine.
Zonage logement abordable obligatoire : dans toute opération de promotion immobilière de plus de 30 logements (collectif neuf ou rénovation) en zones tendues (A, A bis, B1), au minimum 50 % des logements doivent être à loyer ou prix d’achat plafonné selon barème publié. Mécanique opérationnelle : (1) Barème national de loyers et prix plafonnés — référentiel publié par zone et typologie, révisé annuellement, opposable aux opérateurs et garantissant lisibilité, (2) Mix interne 30 % logement social + 20 % logement intermédiaire ou abordable au sens large — pour éviter les concentrations sociales tout en garantissant l’accès des classes moyennes.
(3) Compensation pour les opérateurs — bonus de constructibilité, allègement des contraintes de stationnement, accélération du permis (cohérence M14.1) en contrepartie de l’effort sur le mix, (4) Sanctions opposables en cas de non-respect — refus du permis pour les opérations ne respectant pas le mix, taxation forte des opérations bénéficiant d’une dérogation pour cas exceptionnel.
Articulation cohérente avec le bouclier locatif (M14.6 plafonnement loyers), avec les Foncières Publiques Territoriales (M14.9) qui peuvent réaliser ou racheter les lots concernés, avec le Prêt à Taux Zéro Universel (M14.4) qui solvabilise les acquéreurs, avec le BRS généralisé (M14.11) pour la fraction accession sociale. Inspiré du modèle inclusionary zoning américain et de la production sociale obligatoire allemande, adapté au cadre français. Garantir aux classes moyennes l’accès au logement neuf en cœur d’agglomération, c’est aussi éviter leur éviction périphérique qui alimente la fracture territoriale (cohérence M27 ruralité).
Vienne a imposé en 2018 que les deux tiers de toute opération supérieure à 5 000 m² soient affectés à du logement abordable. New York, Londres, Toronto, San Francisco pratiquent l’inclusionary zoning depuis vingt ans. Adopter une règle équivalente : 50 % de logements à loyer plafonné dans toute opération > 5 000 m² SHON en zone tendue.
Commentaires et débats
Connectez-vous pour commenter.
Soyez le premier à ouvrir un débat, à contribuer et à commenter.