Créer la Foncière Souveraine Maritime (FSM), établissement public capitalisé à 3 Md€, propriétaire perpétuel du foncier gagné sur la mer, finançant les GSEL par cession de droits à bâtir, baux emphytéotiques et co-investissements souverains. Objectif : engagement public net inférieur à 10 % de l'investissement total, rente foncière publique perpétuelle.
La création de terre est l’investissement public le plus rentable qui existe quand la puissance publique garde la propriété du sol. Monaco a investi 2 Md€ dans Mareterra pour 6 hectares — et vend le mètre carré plus de 100 000 €, avec une transaction record à 471 M€ pour un seul appartement. Dubaï a autofinancé la trilogie des Palmes par la prévente du foncier créé : plus de 11 Md AED de ventes sur Palm Jebel Ali dès la relance de 2023, des parcelles en front de mer à plus de 115 M AED pièce. Copenhague finance Lynetteholm (2,6 Md€ de digue et remblais) par la valorisation immobilière ultérieure portée par By & Havn. Le mécanisme est universel : le coût de création du sol (50 à 150 M€/ha en Méditerranée selon profondeur) est un ordre de grandeur inférieur à la valeur du sol créé en zone littorale premium (500 M€ à 2 Md€/ha constructible développé). La France dispose en outre d’un gisement d’épargne inemployé : les encours du Fonds Capital Retraite France (M15.9, PP62) et de l’assurance-vie cherchent précisément des actifs réels français de long terme.
Création de la Foncière Souveraine Maritime, articulée en cinq principes : (1) Statut et capital — établissement public à capitaux publics (État, Caisse des Dépôts, régions littorales volontaires), dotation d’amorçage de 3 Md€ étalée 2028-2034, adossée à aucun impôt nouveau : redéploiement de crédits d’aménagement existants et emprunt gagé sur les actifs fonciers créés. (2) Propriété perpétuelle du sol — la FSM détient le foncier des GSEL et ne le vend jamais : elle cède des droits à bâtir et des baux de 60 à 99 ans, encaissant une rente perpétuelle qui rembourse la dette de création puis abonde le budget de l’État — le modèle singapourien du sol public loué, transposé. (3) Financement en cascade autoporté — chaque tranche de GSEL est préfinancée par la prévente des droits de la tranche précédente (modèle Nakheel), avec ratio d’engagement plafonné : jamais plus de 20 % du programme exposé sans préventes couvrantes. (4) Mobilisation de l’épargne française et des capitaux souverains — tranches obligataires « Rivages » ouvertes au Fonds Capital Retraite France (cohérence M15.9 : cible de 40 % d’actifs français), à l’assurance-vie et à l’épargne populaire réglementée ; co-investissements minoritaires ouverts aux fonds souverains partenaires (Golfe, Singapour, Norvège) plafonnés à 30 % par site et sans droit de gouvernance sur le sol (cohérence M23.40, PP27 Champions Stratégiques : le sol reste français à 100 %). (5) Discipline et transparence — comptabilité par site publiée annuellement, évaluation par la Cour des comptes, clause d’arrêt automatique si une tranche ne couvre pas 80 % de son objectif de commercialisation à mi-parcours (cohérence PP11 performance publique mesurée, PP13 règle d’équilibre). Le contribuable ne porte jamais le risque promoteur : il encaisse la rente du propriétaire.
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